Dom bez pozwolenia do 70m2

„Dom bez formalności” to nowelizacja prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie z dniem 3 stycznia 2022 roku.

Nowelizacja wprowadziła wiele zmian, które dotyczą między innymi uproszczenia procedury dla domów mieszkalnych jednorodzinnych do 70m². Jest realizacją zapowiedzi Polskiego Ładu i póki co budzi wiele wątpliwości. Według ministerstwa, nowe przepisy mają za zadanie zapobiegać niekontrolowanemu rozprzestrzenianiu się zabudowy oraz upraszczać procedury.

Budowa domu do 70m² bez wątpienia wymaga mniej formalności. Obecne przepisy mogą znacząco wpłynąć na sytuację inwestorów. Nowelizacja budownictwa spotkała się z falą krytyki, głównie ze strony większych inwestorów oraz architektów. Uważają bowiem, że dom bez pozwolenia nie obliguje inwestora do respektowania warunków prawnych. Istnieje także obawa o rozlewanie się budownictwa mieszkalnego poza tereny wyznaczone do tego w miejscowych planach zagospodarowania.

Co zmieniło się po wprowadzeniu nowelizacji oraz jaki dom można wybudować bez pozwolenia?

Zgodnie z zapowiedzią premiera Mateusza Morawieckiego, uzyskanie warunków budowy odbywa się na zgłoszenie. Nie jest wymagany dziennik oraz kierownik budowy.

Nowa ustawa przewiduje, że domy do 70m² będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Budowa domu o takiej powierzchni wymaga jedynie zawiadomienia organów nadzoru budowlanego, oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Ponadto, wymagane jest także geodezyjne wyznaczenie terenu. Wybudowany dom powinien zostać poddany geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Co musi znaleźć się w zgłoszeniu?

Do zgłoszenia trzeba dostarczyć takie dokumenty jak:

• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt zagospodarowania działki,
• oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Dom bez zezwolenia – przepisy

Nowe przepisy mają na celu umożliwienie szybszej oraz łatwiejszej budowy domów jednorodzinnych o powierzchni do 70m2. Przed budową takiego domu, należy zapoznać się z wytycznymi, które zostały podane wraz z wprowadzeniem nowelizacji.

Pierwszym wymogiem podczas budowy domu bez zezwolenia jest doręczenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej odpowiedniego zgłoszenia wraz z kompletem dokumentów.

Ponadto, obszar takich domów obligatoryjnie musi mieścić się w całości na działce, która została zaprojektowana. Sama budowa ma być motywowana zaspokojeniem indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Według obecnych przepisów, w przypadku budowy domu do 70m2, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie posiada możliwości zgłoszenia sprzeciwu do dokonanego zgłoszenia o budowie. Budowę można rozpocząć od razu po wręczeniu zgłoszenia wraz z odpowiednimi dokumentami.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego potrzebne będzie uzyskanie decyzji o warunkach budowy, która musi zostać wydana najpóźniej do 21 dni od momentu zgłoszenia. Należy dodać, iż możliwe są budowy domów maksymalnie dwukondygnacyjnych.

Od kiedy można budować dom bez pozwolenia?

Nowa ustawa weszła w życie już 3 stycznia 2022 roku. Od tego dnia obowiązuje nowelizacja prawa budowlanego, która zezwala na budowanie domu do 70m² bez pozwolenia. Jeszcze do niedawna, bez pozwolenia można było wszcząć budowę domu do jedynie 35 m². Nowa ustawa budzi wiele kontrowersji, jednak znalazła także szerokie grono zwolenników.

Koszt domu do 70m2

Koszty tradycyjnego domu nie należą do najniższych. Obecna sytuacja rynkowa mocno dała się we znaki poprzez znaczny wzrost cen materiałów. Wiele osób zastanawia się z jakimi kosztami może wiązać się budowa domu do 70m2. Oczywiste jest to, że budowa tradycyjnego domu na pozwolenie wiąże się z większymi kosztami oraz olbrzymią papierologią. W przypadku domu bez zezwolenia nie występują koszty związane z otrzymaniem pozwolenia.

Realne koszty budowy będą mocno uzależnione od zastosowań technologicznych oraz rozwiązań konstrukcyjnych. Należy zadać sobie pytanie ile nakładu pracy własnej chcemy włożyć w budowę domu.

Zatrudnienie zespołu wykwalifikowanych fachowców będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Zaletą tak małego domu jest to, że wymaga on niewielkiej działki, co przy dzisiejszych cenach gruntu stanowi istotny aspekt. Domy o takiej powierzchni charakteryzują się zazwyczaj prostą bryłą, kształtem lekko wydłużonego prostokąta, oraz dwuspadowym dachem. Powyższe cechy z pewnością sprzyjają niższym kosztom budowy. Sam budynek nie będzie skomplikowany i złożony, dlatego finalny koszt wybudowania jednorodzinnego domu do 70 m2 będzie znacznie mniejszy aniżeli w przypadku tradycyjnego domu.

Szacowany koszt

W internecie można spotkać się z wieloma projektami domów bez zezwolenia, których koszt budowy szacowany jest na 70-80 tys. złotych.

Wielu fachowców przekonuje, że dom do 70 m2 można mieć już od około 60 tys. złotych. Nieco bardziej złożone projekty nieruchomości bez pozwolenia mogą wynosić około 100 tys. złotych w stanie surowym, oraz 170 tys. złotych w stanie deweloperskim. Dla porównania, tradycyjny dom to wydatek około 300-400 tys. złotych w średnim standardzie.

Atrakcyjnym rozwiązaniem może okazać się także budowa domu modułowego, szkieletowego, z płyt warstwowych, bądź z bali. Budowa takiego domu może wynosić od 70-200 tys. złotych, w zależności od standardu wykończenia.

Czy dom może być piętrowy?

Artykuł 29, ustawy 1, pkt 1a mówi jasno, że bez pozwolenia można budować: „wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”.

Z treści ustawy wynika, że dom wybudowany bez pozwolenia nie musi być parterowy. Taka nieruchomość może posiadać dwie kondygnacje, co dla wielu osób może stanowić duże udogodnienie. Możliwość budowy domu do 70m² cieszy się dużym zainteresowaniem.

Dom bez pozwolenia na działce rolnej lub rekreacyjnej – czy to możliwe?

Na działce rolnej możliwa jest budowa domku letniskowego, o ile plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę zagrodową. Pomimo braku dokładnej definicji zabudowy zagrodowej, możemy ją odbierać jako budynek związany z pracą rolników.

Aby mieć pewność co do dopełnienia wszelkich wymogów prawnych, warto będzie ubiegać się o zmianę przeznaczenia działki z rolnej na rekreacyjną bądź budowlaną. Warto pamiętać, że na każde 500 m² działki gruntu może przypadać jeden dom o powierzchni zabudowy do 70 m². Idąc za przepisami, obywatel posiadający działkę o powierzchni 1000 m², może wybudować na niej dwa domy bez pozwolenia.

Nowe przepisy mają pomóc osobom o ograniczonym budżecie. Koszt wybudowania jednorodzinnego domu do 70 m² może wynieść zaledwie kilkadziesiąt tysięcy złotych.

W internecie widnieje wiele interesujących projektów domów o powierzchni nieprzekraczającej 70 m2. Taka nieruchomość może okazać się naprawdę ciekawą propozycją dla par. Dwoje osób będzie w stanie zachować wszelkie zasady komfortu i swobody.

Darmowe projekty domów

Planowane jest także uruchomienie bogatej oferty projektów budowlanych, które będą wpisywać się w warunki domu bez pozwolenia.

Projekty mają być darmowe, bądź za symboliczną opłatą. Dostęp uzyska każda osoba, która zadeklaruje wykorzystanie projektu dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Projekty takich domów mówią jasno, że budowle do 70 m² powinny być ergonomiczne, ekologiczne oraz tanie w budowie. Warto nadmienić, iż tego typu inwestycje nie mogą być finansowane kredytem hipotecznym.

Nowe przepisy to bez wątpienia duże ułatwienie dla wielu osób. Wybudowanie domu bez pozwolenia to opłacalna inwestycja. Minimum formalności oraz naprawdę niskie koszty przedsięwzięcia stawiają nowelizację w dobrym świetle. To świetna propozycja dla osób, które nie potrzebują dużych przestrzeni.

Tekst przy współpracy z klientem: https://www.hestianieruchomosci.pl